【專訪】安信建經總經理張峰榮:不景氣更要投資自己 打造全台最大 建經 公司

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家,人一生中都在尋找或是已經找到的歸宿;不動產,職場工作者都會接觸到的產業,卻不是所有人都有機會事前一窺究竟。安信 建經 在不動產信託產業深耕二十多年,為地主、建商、金融機構以及消費者四方,維護市場交易秩序,甚至是不景氣時更投資自己,強化公司體質,替台灣許多人找到安心的家。

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▲安信建經總經理張峰榮表示,建經公司旨在維持不動產交易市場秩序,保障建商、金融機構、地主與消費者四方權益。

小明手中握有一塊一千坪的土地,期望做資產活化的他,原先計劃採用「合作興建」方案合作建屋,於是四處打聽優質建商,卻又擔憂完工後獲得的坪數和利益會變少,因而考慮退卻。但專業能力不足的小明,又無法對應各個專業與問題,因此他也不認為「自地自建」方案符合他的需求。然而,不論是採用哪一個方法,除了專業融資、施工等能力不足之外,他更害怕的是牽涉到龐大資產背後可能產生的交易糾紛……。

地主手上握有空閒土地時,無論是採取都更、一般合建案或是「委託興建管理」方案,最在意的是能否獲得應有利益、減少糾紛,「安全」且有「效率」地完成開發程序。然而,地主在沒有專業的土地買賣、融資交易知識下,又勢必得委託專業第三方處理,為此,信義房屋在促進不動產交易市場安全的立業宗旨之下,花了兩年的時間引進國外履約保證制度,讓地主、建商、消費者和金融機構的權益都能被確保,維護不動產市場的交易秩序安全,並從第一個產品「成屋履約保證」開始著手,於民國八十四年與大安銀行(現合併為台新銀行)正式成立「安信建築經理有限公司」,促使不動產買賣過程的各方都能順利完成交易,「我們透過成屋買賣『履約保證制度』的引進,讓消費者開始重視不動產交易安全。」安信建築經理股份有限公司總經理張峰榮說。

避免買房付諸流水 不能只靠運氣

買賣房屋最害怕什麼?拿不到錢或是房子。「內政部於民國七十五年訂定『建築經理公司管理辦法』,做為建築經理公司設立法源,因此早在民國七十五年到八十四年間,台灣成立了大約二十幾家的建經公司,藉由金融機構投資及專業監督管理模式,有效導正不動產市場的交易秩序。」張峰榮接著說,「原因是民國六十年、七十年左右,台灣不動產市場有預售屋買賣的交易,卻沒有監管過程的交易保證,導致購買預售屋變成要『靠運氣』,運氣好者買到品質優良房屋,運氣不好者一生工作心血形同付諸水流,再加上一般建設公司或地主在興建過程中,會跟金融機構貸款興建,因此政府才以特許行業的方式,讓金融機構得以占百分之三十以上股份,成立建經公司,讓地主、建商、金融機構、消費者四方都能獲得交易保障。」

然而,「當時的建經公司並沒有著重在成屋履約保證,因此安信建經為了更進一步維護市場交易秩序,決定在信義房屋的架構之下,成立建經公司。」張峰榮提起安信建經加入不動產專業顧問市場,藉以維持交易秩序的初衷說,「跟過去建經公司不一樣的是,安信建經從建商最需要的『融資代辦』服務切入市場,並且在民國八十五年開辦『成屋履約保證』,首年承辦件數突破三千件。」此外,安信建經也陸續推出業務「代辦建築融資」、「代辦建築開發」、「信託管理」及「資產管理」、「全案管理」、「價金履約保證」、「土地整合銷售服務」等。其中,去(2015)年安信建經受託管理不動產興建個案累計達三百餘件,資產累計超過一千八百億元。

學習兩大處事態度 強調「為何而做」

事業成功的關鍵是,不為了做而做,而是清楚了解「為何而做?」。安信建經發展至今二十多年來,成為全台最大建築經理公司,並且擁有兩大優勢:「第一是我們有優良的發展基礎;第二是深刻的企業文化理念。」張峰榮解釋:「安信建經母公司信義房屋的市場信賴度高,加上像我自己本人就是從信義房屋調派來成立安信建經,我們所受的訓練及強項是業務仲介,因而對於市場訊息的接收能力很強,能夠在拜訪客戶的同時了解其需求,並且帶回來公司研究、最終形成商品,再來則是由於大安銀行是由前財政部長陸潤康所接掌的銀行,同樣具有市場信賴與肯定。」

張峰榮接著道出安信建經的另一優勢,「持股百分之五十以上的母公司信義房屋,具有深刻的企業文化理念,全體同仁除了必須每天朗誦『促進房地產交易之安全、迅速與合理』的立業宗旨之外,公司也特別著重討論『為何而做』而不是只強調『如何去做』。上到高階主管、下到全體同仁,都必須清楚了解公司經營理念,為了鼓勵員工實踐,在獎金制度的設計上,我們也把團隊合作放在最前頭,個人榮耀放在最後。」

不動產產業相對其他產業而言,創新、無中生有顯得困難許多,然而,「我們自詡為產業的專業顧問,提供從顧問角度出發的解決方案,透過每天與客戶互動,蒐集市場中聲音接近的需求,接著再評估我們的能力與產品的價值能否替客戶加值,接著再透過安信建經一條龍的產業資源,提供快速、安全的服務。」張峰榮說。

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▲秉持立業宗旨,安信建經相信,走下坡時才是投資自我最佳時機。

走下坡=投資自己最佳時機

美國股神華倫巴菲特說過一句膾炙人口的名言:「海水退潮時,就知道誰在裸泳。」但危機事實上也是轉機。透過敏銳的市場嗅覺,安信建經陸續推出多項創新服務,包含:安信建經早在銀行還沒有「信託管理」業務相關執照時,就已經推出此服務;又比如說安信早於2005年即推動「預售履約保證」服務,後來到了2011年連政府都要求所有預售個案都必須用履約保證機制的方式推動,改變了市場的交易狀態與習慣。

然而,安信建經卻也遭遇過難關,「我們經常嘗試新產品,但產品開發出來後,通常無法立即達到成效,尤其是民國八十八年、八十九年發生本土性金融風暴時,不動產市場呈現窒息狀態,許多建商都倒閉不起,」張峰榮接著說,「事實上,不動產景氣本來就會上上下下,但我們堅信的理念是『下去』的時候比『上來』的時候還要重要,原因是公司在走下坡時,才能看出團隊的缺失,進而去補足。」

「面對彎道的時候更要加速,像前年不動產市場風險變高時,我們做的第一件事情就是增員,第二則是投入更多資源於教育訓練,今年的投資金額也比去年增加百分之三十以上,一來是我們希望同仁有正面樂觀的態度,二來是趁低谷時準備好自己,等景氣回升時,超越對手的機會就掌握在我們手中了。」他說。

安全+效率 買賣房屋的必要條件

在不動產產業中,最重要的基礎之一就是「信任」,如何讓地主安心交付資產給安信建經管理,是案件成立的關鍵,「我們會讓地主了解他所交付的品牌對象不只是安信,還有信義集團從上游到下游的各個子公司及關係企業,能夠提供地主全方面的服務,從建設、代理、銷售等環節都可以交由我們完成。」張峰榮表示,「我們也會邀請客戶到公司來,而不是像地主和開發商在家裡談的傳統方式,讓地主真正認識我們公司、認知品牌。另外除了傳統說明會、簡報的方式之外,帶地主參觀我們手上現有的個案,也能取得他們的信任,因此一路走來還沒有發生過糾紛及不愉快的經驗。」

信任感也來自於安信建經的個案管理品質,同時達到「安全」與「效率」的兩大服務,「我相信我們提供的效率是信託業界的二倍以上,由於我們的組織很扁平,因此同仁隨時可以找到我做最後的確認。」除了組織扁平之外,安信建經在個案選擇上也有篩選機制,「基本上我們的服務區域就是雙北,我們相信精華地區的出錯機率比較小,安全掌控的程度也比較高。」張峰榮接著說,「雖然有人會問說:『我們的宗旨不是為了要維持市場交易秩序嗎?為什麼不去管那些風險較高或有問題的案子?』但我認為要做到這點必須等到整體不動產投資開發環境更加成熟,而且在政府相關政策法令及配套措施也更加健全下,才能真正進入這些市場,也才能做到安全控管的工作。」

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▲不動產市場包含金融機構、消費者、營造廠商,以及建商四方。

 篩選機制剖析 聲譽不敗

聲譽不敗的關鍵是什麼?安信建經對於個案的挑選嚴格,十件案子送到面前,頂多選擇兩件管理,張峰榮分享其篩選機制:「第一我們內部有審查會,同仁對客戶的瞭解、與客戶的互動情況,以及業界打聽消息,都需要被拿出來討論。第二是客戶本身有沒有實際做過個案的能力,以及他做事情的態度是什麼、遇到事情時會怎麼反應、互動。第三則是個案本身的狀態,透過詳細調查了解後,對於銷售規劃、成本掌握及風險預估作深入分析討論。

「我們寧願不要做案子,也不要多做一個案子而讓公司商譽受到損害。」張峰榮說,「安信建經商譽的損害不只是安信一家公司,還會影響到其他母公司及董事會的聲譽,因此我們會特別小心謹慎。」

不過,安信建經一年中還是會選擇兩到三件特殊的個案做專案管理,最主要是看中案件的潛在價值。「譬如有一位地主有一筆一千多坪的地,服務他的建設公司是一家規模較小的公司,客戶的經驗及資歷相對薄弱,加上這個案件一來地點偏遠,不符合我們的篩選條件,二來客戶本身的專業能力也沒有達到我們的標準,但是在融資機構接觸他後,了解到他過去沒有向銀行貸過任何錢,目前只想要把手上現有的資產活化,卻由於貸款金額高達十數億元,許多銀行都很擔心、存疑,不過我們在評估一個多月後,對於這塊土地的回收及風險管控感到有信心,在把問題都一一做釐清之後,就決定協助該案完成,並把本案的完工保證書開立給金融機構,讓金融機構安心、放心地承作本案。」張峰榮說。

 不動產交易市場的風紀股長

近年實績案例包含「家居天和」、「千荷田」、「基泰台大」、「新巨蛋」等知名建案的安信建經,多年來秉持專業理念和熱忱,以提升不動產交易秩序為立業宗旨,一路走來始終如一,不斷為市場導入新觀念和管理制度,不僅對建築業者而言,可以就個案整體興建計畫的相關環節和資金取得,提供全程、有效的專業服務;對於金融業與消費大眾而言,也能提供安全、合理且制度化的交易模式,確保交易流程的安全。安信 建經 ,如同不動產交易市場中不可或缺的風紀股長。

 

(採訪撰文/周怡伶 攝影/張皓均 圖片提供/安信建經)

 

(編按:天地人文創 旗下天地人學堂 跨產業沙龍 第106場 邀請安信建經總經理張峰榮分享不動產信託產業know-how,會後參與者交流踴躍、反應熱絡,在小週末夜為跨產業的各位帶來新想法,以及渾厚的產業內涵。除了off-line跨產業沙龍活動,天地人文創特以專訪報導,on-line進一步分享張峰榮總經理二十多年來的豐富經驗,延續跨產業沙龍為各位帶來的日來效益。)

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> > > 延伸閱讀:【跨產業】安信建經總經理張峰榮:一條龍式全案管理 提高地主獲利20%

 

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