安信建經 總經理張峰榮:解析四大土地利用方案

台灣預售屋制度全球少有,但購買預售屋的風險極高,「買預售屋就像是在買期貨,短則兩年拿到房子,長則五、六年,或是七、八年不等,品質好壞也需要靠運氣。」 安信建經 總經理張峰榮說,「購買預售屋有四個關係人,包含地主、建設公司、消費者,以及金融機構,其中消費者是最需要被保護的一環,建商在經建過程中也需要被保障,銀行融資大筆金額給建商也需要被確保,層層環節都需要被照顧到。

為了降低預售屋制度的風險、確保中間的安全風險控管,內政部於民國七十五年設立「建築經理公司管理辦法」,做為建築經理公司設立法源,並藉由金融機構投資及專業監督管理模式,有效導正不動產市場的交易秩序。民國八十四年,信義房屋與台新銀行共同投資成立安信建經,二十多年來致力維持不動產市場秩序,線上有忠泰建設、國土建設等三百件興建個案,管理超過一千八百億新台幣金額。

 

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跨產業沙龍為全台最大每週跨界交流論壇,每場次皆邀請三位不同產業專家學者與大家解構各領域Know-how,第106場跨產業沙龍邀請到 安信建經 總經理張峰榮解析:台灣不動產投資市場現況、趨勢與挑戰、安信建經之運營商模解析(信託管理、代辦建築融資、完工履約保證等)、「全案管理」運營商模與案例解析。

 

 

四種土地利用方案 各有利弊

發展至今第二十一年,安信建經發現過去土地管理案法的缺失,如:土地擁有者只有四種管理土地的方法,即「出售土地」、「自地自建」、「合作興建」以及「委託興建」,雖然其各有優點,卻也各有缺點,無法提供完善的全面需求。

「出售土地」方案的主要對象為地主與建商,好處是地主可以立即獲得大筆「現金」,卻無法獲取「土地增值利益」;「自地自建」的主要對象為地主,優點是地主可以享受土地增值利益、獲得土地開發最終利益,然而,由於地主通常不動產專業不足,無法獨自對付專業問題,也無法完善控制成本,導致獲利下降;「合作興建」主要對象同樣為地主與建商,優點是案件單純,不需承擔資金與操作風險,但缺點是地主與建商均分後,獲得坪數與利益較少。「委託興建」則是由地主委託建商興建,好處是建商可以把關控制成本、保障獲利,但地主必須自籌興建資金,其專業不能不足,也無法檢核建商資工品質。(推薦課程:專案總監的四堂運動行銷活用術-實戰與個案課程系列)

 

 

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一條龍式  安信建經 全案管理 地主放心安心

「由於傳統都更、合建在整合上非常困難,開發利益難以分配、過程耗時不成功,安信建經整合母公司信義房屋集團資源,提供大台北地主完整且全程一條龍式的土地或老屋開發重建管理服務,推出『委託興建 全案管理 』服務。」張峰榮表示, 全案管理 當中服務包含:信託融資、規劃設計、行銷企劃、營造施工,以及交屋售服,詳細內容則有:前期開發量體、市場分析、產品規劃與建築規劃等建議方案及策略;建築設計與營造施工之統整性服務,讓設計、發包、施工等階段迅速整合且按時完工;施工品管與營建管理整合性服務,來降低與控制營造成本,增加利潤;財務規劃與執行,產權、法律及未來執行時之稅務規劃;銷售計畫擬定、執行與管理,以創造個案最大利益;以及未來樓管規劃與管理,大樓營運與管理委員會成立與輔導等。

「我們從顧問的角度出發,扮演土地資產開發的中間角色,降低建設成本十至二十%,並提高獲利十至二十%。」張峰榮說:「安信建經不是建商,除了提供從土地開發至興建完成一條龍式的整合服務,更不同於傳統建商的合建或都更,不與主地分配房地;也不同於傳統建商的合建分屋(三七分或四六分),只收取五%服務費,其餘九十五%開發總銷全數回歸地主。」(延伸閱讀:迷你倉儲下一波房地產機會點?精神科職能治療師轉入成功打造新獲利)

 

 

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張峰榮強調,「從融資信託、重建評估、規劃設計、行銷企劃、營造施工,一直到交屋客服,裡面當中的種種服務細項,都是由地主單一委託、安信建經全程執行。」

 

 

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安信建經
張峰榮(Arong):安信建經(信託/資產管理總額超過1,700億)/ 總經理(不動產投資市場與安信建經運營解析)

張峰榮現為安信建經總經理。公司成立超過二十年,由信義房屋、台新銀行共同投資,提供建築業者、金融業、消費者各項專業服務。主營『代辦建築融資』 之承作金額超過一千五百億;『信託管理』及『資產管理』之總管理資產超過一千七百億。涵蓋業務更包含:完工履約保證、土地整合銷售,近年實績案例含:基泰 建設/基泰台大;吉美建設/千荷田;忠泰建設/忠泰繹等建案。

 

 

 

Q&A問答時間】跨產業沙龍於每位講師分享後皆有精彩Q&A問答時間

Q:如何與地主建立信任感?
張峰榮:我們會邀請客戶到我們公司,了解安信建經的各大關係企業與體系,或是帶領客戶參觀目前線上個案,透過品牌與案例讓地主放心。

 

 

 

> > > 延伸閱讀:【專訪】安信建經總經理張峰榮:不景氣更要投資自己 打造全台最大建經公司

(編按:天地人文創 旗下天地人學堂 跨產業沙龍 第106場 邀請安信建經總經理張峰榮分享不動產信託產業know-how,會後參與者交流踴躍、反應熱絡,在小週末夜為跨產業的各位帶來新想法,以及渾厚的產業內涵。除了off-line跨產業沙龍活動,天地人文創特以專訪報導,on-line進一步分享張峰榮總經理二十多年來的豐富經驗,延續跨產業沙龍為各位帶來的日來效益。)

 

(原編撰 周怡伶,圖片提供/天地人文創,Jack Liao2016.11.17審編。網頁資料版權所有,未經許可請勿抄襲;歡迎分享轉載文章,並附上出處與網址,內容如有指正,敬請來信告知,我們將不勝感激,E-mail:service@tiandiren.tw

> > >更多【 跨產業沙龍 】活動報導

 

 

 

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